Decir esto puede ser algo más optimista de lo que toca hoy por hoy, pero son noticias que en lo concerniente con España no están mal. Haré un repaso de algunos de estos datos que espero que valgan como ejemplo, prácticamente todos de hoy.

El primero de ellos, podría ser la reducción de la prima de riesgo entre la deuda española y la alemana, que ha quedado en el día de ayer en 44′5 puntos básicos de diferencia. Algo positivo sin duda en lo que se refiere al abaratamiento de la financiación de la deuda del Estado.

En segundo lugar, la caída de los impagos en los pagos aplazados por bienes y servicios. Ha supuesto una caída en términos porcentuales del 18′6% de junio de este año con respecto a junio de 2.008. Esto es debido, en mi opinión, a que las entidades financieras han aumentado sus requisitos en cuanto a la concesión de los préstamos al consumo.

En tercer lugar, podemos ver una moderación en la caída de los precios de la vivienda que fue en el mes de julio de 9′2% (en tasa interanual). Ésta es menor que la publicada en junio, que representó una caída de 10′1% (en tasa interanual también).

Por tanto, sin pecar de optimismo y conservando la prudencia, sigo pensando que la situación sigue estabilizándose en estos meses de verano, aunque aún es pronto para hablar de algún tipo de recuperación.

Debemos ser consciente que el sistema está dañado, aunque la bolsa a veces se deje llevar por la euforia y el voluntarismo. Prudencia para la sociedad, empresarial y ciudadana en general, debe ser aún la tónica.

Mejorar la solvencia financiera de familias y empresas debe ser la clave para seguir teniendo perspectivas de crecimiento, como marca el índice de tendencia futura de la economía española que aumenta un 0,2% en junio.

Hoy se cierra el círculo de datos publicados sobre la situación de la vivienda y el sector inmobiliario en España. 

Los datos hablan por si solos: 

Caída de la venta de viviendas: en el global, una caída del 32’2%. Un descenso del 34’9% en las viviendas de segunda mano y el 29’4% en las nuevas. La caída fue del 33’3% en cuento a la vivienda libre y un descenso del 20’2% para la VPO. La distribución de las ventas fueron del 90% para la vivienda libre y un 10% en la VPO. 

El precio de la vivienda bajó una media del 8’2%  para el conjunto de España, que situó el precio del metro cuadrado en 1.920’9 euros. 

Y el euríbor continua su racha bajista alcanzando niveles diarios de 1’409%, ya al borde de niveles de 1’3%. 

Además, a partir de septiembre se abrirá una línea de avales públicos para VPO. Con esta iniciativa el Ministerio de Vivienda y el ICO, con la colaboración de las entidades financieras, cubrirán la mitad del riesgo de las nuevas hipotecas que se formalicen para las VPO. Esta línea tendrá un máximo de 6.000 millones de euros para el período 2.009 a 2.012, por lo que asegura una cartera de préstamos máxima de 12.000 millones de euros. 

Los datos dicen que el ajuste en la vivienda (aquella que parecía imposible), se está produciendo con intensidad y continuará en los próximos meses (aunque moderándose notablemente) en términos de ventas y no tanto en precios. 

En cuanto a la VPO, tiene la difícil situación de competir en precios con la vivienda libre que se sigue ajustando con intensidad. Por tanto, con esta línea del ICO favorecerá la venta de VPO no tanto con una disminución del precio (que irá siendo menor la diferencia), sino con la ayuda en la financiación que favorecerá la concesión de hipotecas para estas viviendas.

Después de haberme hartado hasta la saciedad de escuchar a los constructores decir que en España no hay crisis, que tan sólo hay una leve ralentización de las ventas; después de escuchar a “el Pocero” decir que va a construir un millón de viviendas en Madrid (cuando de las 13.500 viviendas de Seseña ha vendido menos de mil), uno se alegra de leer a gente valiente como Ángel Serrano, de Aguirre Newman: “Aguirre Newman prevé que en 2007 la venta de viviendas caiga el 70% con respecto al año anterior“.

Sí, has leído bien, no se me ha ido el dedo de tecla: ¡un 70%! Pero bueno, es algo que tú y yo ya sabíamos porque no somos idiotas y tanto internet no nos ha dejado ciegos -todavía-, así que hemos podido regalarnos la vista con el nuevo elemento decorativo de moda para las terrazas: un cartel enorme en el que pone “SE VENDE”. El que venda los carteles desde luego se está forrando porque todas las fachadas -al menos de Madrid (si eres de fuera coméntanos si el tema varía mucho por tus dominios)- se han apuntado a éste último grito. La comunidad que no tiene un vecino (o dos, o tres) con un buen cartel de “SE VENDE” debe ser porque no tienen dinero ni para pagarlo. Porque esa es otra (dato calentito), el último dato de inflación la sitúa en el 4,1%, pero si quieres ir a comprar un paquete de arroz llévate contigo un 40% más que lo que llevabas el año pasado.

Así que el hecho de que haya alguien que realmente se atreve a dar datos más cercanos a la realidad pues es de agradecer. Yo también he abierto dos líneas de investigación y he llegado a la conclusión de que no es momento para comprar una vivienda, porque:

- Uno: Si las instituciones financieras no se fían ahora de ellas mismas para prestarse dinero ¿qué condiciones te van a pedir para concederte (a tí y a mí, ciudadanos de a píe JASP-y-con-estilo-pero-sin-un-puñetero-duro) una hipoteca de 300.000 euros?

- Y dos: Está claro que los precios tienen que bajar y bajar porque todo el mundo que puede se está esperando a ver hasta dónde bajan (más que nada porque hay gente que no le coge el gustillo a eso de casarse con el banco para toda la vida y vivir todos los finales de mes con más adrenalina en las venas que Indiana Jones).

Eso sí, hay una lectura muy negativa en todo esto que es la desaparición de miles de trabajos basura en inmobiarias. Para todo el mundo que haya perdido un empleo en una de estas inmobiliarias que han crecido como hongos aprovechando el buen momento que vivía el sector, que no se apene. Por fortuna en España el trabajo basura vive uno de sus mejores momentos y no le costará nada encontrar un trabajo de mileurista y disfrutar así de un sueldo fijo más alto que el que tenía hasta la fecha. Otro tema es la gente que trabaja en la construcción.

En una ocasión estuve en una inmobiliaria para una entrevista de trabajo (no escribiré su nombre porque por muy verde y muy “tecno” que fuera no era muy distinta de las demás que se crearon de la noche a la mañana). Cuando llegó el punto de las condiciones laborales, la persona con la que estuve hablando tuvo que llamar al SAMUR al verme tirado en el suelo, con espumarrajos por la boca, y en plenas convulsiones. Recuerdo que estaba totalmente asustado en el frío suelo pensando si en ese momento iba a aparecer Trinity o Morfeo para rescatarme de la realidad virtual de Matrix, pero no, al final vinieron los del SAMUR y me dí cuenta que las condiciones ofertadas correspondían a un mundo totalmente real.

Así que enhorabuena a Ángel Serrano y a Aguirre Newman, y a todos los demás (inmobiliarias, ferias y salones del inmueble, constructoras, y cia) evangelistas del “mercado sano” y del “ligero estancamiento” recordarles que no somos idiotas. Si el mercado va tan bien como dicen ¿por qué desciende el ritmo de la construcción?

Un saludo!

En mi opinión NO. Alguien puede pensar que ahora que se ha desacelerado el sector, podrían bajar el precio de las viviendas ya que éstas no se “colocan” tan fácilmente como antes. En realidad lo que va a pasar es que se construiran menos viviendas (generalmente de un alto coste), se alquilarán más y se darán más incentivos por parte de los promotores, pero normalmente no se bajará el precio. Estos incentivos a priori son interesantes (Si habeís ido recientemente al salón inmobiliario de IFEPA os habréis dado cuenta). Para empezar te suelen pagar uno o dos años de hipoteca, te amueblan la casa o te regalan un coche. Medidas que parecen sorprendentes y casi imposibles, pero si analizásemos el alto margen que cada promotor/constructor gana con cada casa en realidad apenas le supone un pequeño porcentaje de sus beneficios.

Por otro lado tenemos a los tipos de interés que para los que no sepan mucho los definiremos como el precio al que el banco te presta el dinero. Los tipos de interés de las hipotecas están indiciados (corregidos) según el tipo de interés EURIBOR que es fijado por el Banco Central Europeo. ¿Pero por qué el BCE sube los tipos de intrerés y cada vez nos sale más caro el alquiler de na vivienda? Para una economía la inversión es muy positiva, vital. Si el precio del dinero que te prestan es muy bajo, como por ejemplo un 2,5% como hace un par de años, tú prefieres gastar más para vivir un poco mejor en vez de ahorrar e invertir, pero qué pasa que la inflación y el nivel de precios sube y la vida se encarece a la par que el endeudamiento de las familias. Por esto el BCE lo que hace es prestar el dinero un poco más caro para desincentivar el consumo y fomentar el ahorro y la inevrsión. Debido a esto y ser el BCE el que fija el EURIBOR la hipoteca sube con cierta frecuencia.

En resúmen con un EURIBOR rondando el 4.65% (primera bajada o desaceleración desde hace años) y unas casas con precios imposibles para casi todo el mundo, en especial jóvenes, el futuro se antoja incierto y nunca parece que habrá un buen momento para adquirir una vivienda.

Lo anunciaban. Era algo que tenía que pasar. Por primera vez, desde 1994, baja la vivienda. ¿Qué? ¿Cómo? ¿Es posible? Pues sí, la burbuja ha explotado.

Según anunciaban hoy los expertos, existe más oferta que demanda. Concretamente, hablan de un millón de pisos más de los que se necesitan. Parece que al fin hemos tocado techo. “Hubo un tiempo en que se decía que en España había tantas inmobiliarias como bares”, contarán las crónicas históricas.

Parece ser que la subida de los tipos de interés ha adelantado el acontecimiento. La noticia saltaba a la palestra junto a las imágenes del señor presidente de la República Francesa, Nicolás Sarkozy, en actitud sospechosa, extremadamente locuaz y gesticulante, tras una reunión con su homólogo ruso, Vladimir Putin. Yo no sé con qué noticia me he reído más, si con Sarkozy piripi o imaginando las caras de aquellos que se lanzaron a comprar pisitos como inversión. Casi me he reído tanto como el día que Zapatero decía que un café valía 80 céntimos.

Yo de momento os remito a un excelente artículo publicado en Fresh Family Office, titulado “Errores estratégicos en los capitales pequeños y medios. Los cuatro activos variables”, que deja muy a las claras el error que han cometido miles de inversores especulando con el valor al alza de los pisitos. A estos pillos, les ha explotado el globo en las manos, y no puedo más que reirme de su torpeza al pensar que “el precio de los pisos siempre subirá”. Desde luego, a menos que la propiedad sea prime, el drama está servido.

Esto de la propiedad prime… Pues digamos que a los muy ricos esto de las crisis no les afecta, y seguirán pagando la misma tela por una parcela frente al mar de 3000 m2. Eso es una propiedad prime, la que no entra dentro de los bolsillos medios. Lo que de verdad era un valor seguro para invertir.

Han bajado los apartamentos de soltero, los pisitos familiares, las casitas de la playa… en definitiva caen todos los precios. Y no es más que el principio. Anuncian que 3 de cada 4 inmobiliarias echarán la persiana para siempre. La próxima en notar los efectos será la economía española, pues la construcción seguía siendo, junto al turismo, el bastión de nuestro crecimiento económico. Esto pasa por no invertir en tecnología, borricos.

¿Y ahora qué? Pues como ya comenté en Fresh Family Office, “la eterna lucha entre los clásicos perfiles de riesgo me recuerda a esa fábula de la hormiga y la cigarra; la RV vendría a ser este insecto vivaz y alegre, violín en mano y con cierto tufillo a vino peleón, que no pensaba en su futuro más allá de la próxima noche; la hormiga, en cambio, se me antoja parecida a una RF, que acumula existencias de cara al otoño de su vida; mucho no creo que haya cambiado el cuento, así que más vale que penséis en lo que le sucedió a la cigarra cuando llegó el invierno.” Sólo hay que sustituir Renta Variable (RV) por valores inmobiliarios, y Renta Fija (RF)… pues está bien como está, pero entenderemos por Renta Fija un buen producto financiero con una buena rentabilidad.

Ya lo auguraron hace unos años, y se esperaba que llegara este día. Hablaban a principios del 2006 de una “corrección brusca”, y no de una “desaceleración del precio de la vivienda”. Llegó el día. Por aquel entonces pronosticaban un descenso del precio en torno al 20% para el período 2007- 2009. ¿Habrán acertado consultando al Oráculo? Es hora de guardar la ropa. Parece que va a empezar a llover.